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冯焱东:商业地产库存仍严重 去化周期远超住宅

麦鼠找房 2021-05-25 16:21
3

[摘要]各地必须更好地贯彻分类调控,因城施策的政策精神,该去库存的去库存,该补库存的补库存,热点城市应以防范和化解房价泡沫为政策着力点。

上周五,国家统计局公布了一季度经济数据,其中房地产的相关数据令人眼前一亮。一季度,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%,增速比上年全年加快5.2个百分点。2009年以来,房地产投资增速一直在下降,一季度可能是投资企稳、温和反弹的拐点。全国商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,为2009年之后最高增速,其中住宅面积增长35.6%。全国商品房销售额18524亿元,同比增长54.1%,其中住宅销售额增长60.3%。3月末全国商品房待售面积73516万平方米,虽然同比增长13.1%,但环比2月末下降了415万平方米。

以上数据表明,去库存政策已取得阶段性成效,特别是3月份库存下降来之不易。我国房地产库存2011年来一直在不断增长,2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年3月末的待售面积分别为2.72亿、3.65亿、4.93亿、6.22亿、7.19亿和7.35亿平方米,逐年走高。2011~ 2015年每年库存净增长面积分别为0.54亿、0.93亿、1.28亿、1.29亿和0.97亿平方米,今年1~3月库存增长势头明显趋缓,仅比年初增长1663万平方米。

3月底库存环比下降,其实并不是近年来首次出现下降。去年5月末,房地产库存出现过短暂下降,当时商品房待售面积为65666万平方米,比4月末减少15万平方米。但到2015年6月,库存又现反弹,一直持续到今年2月都在增长。这次库存下降很可能是5年多来首次实质性逆转。

原因很简单,一是中央去库存的政策力度比较大,激发了居民的购房热情,去年常驻人口城镇化率只有56.1%,刚需和改善性住房需求潜力还比较大,房地产购买力往往会被低估;二是房地产投资增幅明显回落,2014年为10.5%,2015年仅1%,今年3月为6.2%,远低于前些年动辄20%~30%的增长率。投资回落在土地购置和新开工方面表现明显。土地购置方面,2014年全国房地产开发企业土地购置面积负增长14%,2015年负增长31.7%,今年1~3月继续下降11.7%。新开工上,2015年房屋新开工面积15.4亿平方米,下降14%,2014年新开工17.96亿平方米,下降10.7%,新开工面积连续两年下降,这对去库存是有利的。不过每年新开工仍大于年度销售面积,说明去库存不可能一蹴而就,即使库存增长出现拐点,但去库存将是一个缓慢艰难的过程。

编辑者:admin

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